Viele Eigentümer unterschätzen den Regelungsbedarf, wenn sie ein Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen. Notarinnen und Notare klären auf und bieten rechtsichere Lösungen. Was Käufer und Verkäufer wissen müssen.

Millionen Häuser in Deutschland tragen eine Solaranlage auf dem Dach. Doch was passiert mit dieser Anlage, wenn das Haus verkauft wird? Gehört sie automatisch zum Gebäude? Wird die Solaranlage mitverkauft oder soll der Verkäufer sie weiternutzen können? Notarinnen und Notare klären mit den Beteiligten den Sachverhalt und nehmen passende Vereinbarungen in den Grundstückskaufvertrag auf. So werden Streitigkeiten, steuerliche Nachteile und ein Verlust von Garantieansprüchen oder Fördervergütungen verhindert.

„Eine Photovoltaikanlage bringt im Verkaufsfall einige Rechtsfragen mit sich. Die Beteiligten sollten die Notarin oder den Notar beim Verkauf frühzeitig hierauf ansprechen. So werden böse Überraschungen auf beiden Seiten vermieden“, erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Gehört die Solaranlage automatisch zum Haus?

Die Antwort überrascht viele: Es kommt darauf an. Bei der mit Abstand häufigsten Bauform, der sogenannten aufgeständerten Montage, bei der die Module auf Schienen auf dem bestehenden Dach befestigt werden, gilt die Anlage nach herrschender Rechtsmeinung als selbstständige bewegliche Sache. Sie gehört also nicht automatisch zur Immobilie und wird folglich nicht ohne Weiteres mitverkauft.

Anders sieht es bei der sogenannten Indachmontage aus, bei der die Solarmodule Dachziegel ersetzen und in die Gebäudehülle integriert sind. Hier ist die Anlage in der Regel rechtlich Bestandteil des Hausgrundstücks und teilt dessen Schicksal. Dann ist die Solaranlage nicht ohne Weiteres vom Grundstück zu trennen und wird grundsätzlich automatisch mitveräußert.

„Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen: für den Kaufpreis, für Steuern und für die Frage, wer nach dem Verkauf die Einspeisevergütung erhält“, erläutert Dr. Baschnagel.

Mitverkauf der Photovoltaikanlage

Soll die Photovoltaikanlage gemeinsam mit dem Haus auf den Käufer übergehen, sollte dies – unabhängig von der Bauform – im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Einigen sich die Parteien auf einen anteiligen Kaufpreis für die Anlage, kann dieser grunderwerbsteuerfrei sein.

Zusätzlich können laufende Verträge auf den Käufer übertragen werden:

– der Einspeisungsvertrag mit dem Energieversorger
– bestehende Wartungs- und Versicherungsverträge
– ggf. ein Darlehensvertrag, wenn die Anlage noch finanziert ist

Auch Ansprüche aus einer Herstellergarantie (häufig bis zu 20 Jahre) sollten ausdrücklich vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden.

Es kommt immer auf den Einzelfall an

Auch wenn der Mitverkauf der Anlage der Regelfall ist, sind auch andere Konstellationen denkbar: Will der Verkäufer die Solaranlage weiter nutzen, muss dies vertraglich und gegebenenfalls im Grundbuch durch Eintragung einer Dienstbarkeit abgesichert werden. Hat der bisherige Eigentümer nur die Dachfläche vermietet und z. B. ein Unternehmen hierauf eine Anlage errichtet, tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein.

Warum die notarielle Regelung so wichtig ist

Notarinnen und Notare klären die Beteiligten neutral und verständlich über die typischen Rechtsfragen rund um Photovoltaikanlagen beim Grundstückskaufvertrag auf.

Der notariell beurkundete Kaufvertrag schafft auch hinsichtlich der Photovoltaikanlage Rechtssicherheit: Er hält fest, was mitverkauft wird, regelt die Vertragsübernahmen, sichert ggf. die Fortnutzung ab und verhindert teure Streitigkeiten im Nachgang. „Wer als Käufer oder Verkäufer nicht weiß, was mit der Solaranlage auf dem Dach passiert, sollte frühzeitig das Gespräch mit einer Notarin oder einem Notar suchen“, schließt Dr. Baschnagel.